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房地产调研千赢国际av_下PPT
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资料类型 房市调研
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上传时间 2019-5-7
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  • 广西北海市房地产调研报告48页PPT
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      资料简介
     
    房地产市场调查要点与方法(下)
    演讲人:韦廷绅
    第三讲房地产产品定位市场调研要点与方法
    1明确调研目的与需要解决的问题2明确调研目的内容3确定调研范围与对象4调查准备工作5信息收集 6市场信息分析研究的几个关键问题7对未来产品趋向的研判8项目情况调研分析与拟建产品的建议
    形成结论
    展开工作
    认识竞争威胁
    发现市场机会
    营销调研工作总体思路
    确定目标
    分解目标
    为项目产品定位提供市场依据、决策参考
    市场运行研究
    当前竞争对手
    置业群体研究
    未来竞争评估
    利用机会
    规避竞争
    1.明确调研目的与需要解决的问题
    项目功能定位;项目客户定位;项目档次定位;项目户型定位;其他定位。主要解决产品的建筑规划设计问题
    问题思考
    产品定位至关重要——方向错了,代价可能将是惨重的,只有适应市场需求的产品,才能赢得客户。我们的客户在哪里?客户想买怎样的房子?当前市场上的房子能满足他们吗? 我们的对手是谁?他们在推出什么样的产品?他们还将推出什么样的产品?
    问题思考
    我们产品的市场机遇在哪里?我们项目的资源优势有哪些?我们项目的资源具有哪些特质?我们将如何进行市场定位和产品定位?我们的产品将要怎么做才能赢得客户?
    核心问题市场调研
    主要问题
    B1
    主要问题
    B2
    主要问题
    B3
    问题
    问题
    问题
    问题
    问题
    B2.3
    问题B3.1产品空间
    问题B3.2竞争空间
    问题B3.3价格空间
    关键问题B:产品定位
    主要问题B1:市场基础
    主要问题B2:市场供求
    主要问题B3市场机遇
    问题B1.1城市发展 
    问题B1.2经济发展
    问题B1.3消费能力
    问题B2.1 市场供应
    问题B2.2 市场需求
    问题B2.3市场机遇
    问题树MECE - 1
    问题树MECE - 2
    对手C
    项目定位问题
    项目自然禀赋
    客户群体是谁
    产品供需
    主流客户群
    次主流客户
    多层住宅
    高层住宅
    其他住宅
    自然资源
    位置环境
    市场供求
    户型结构
    市场价格
    竞争对手是谁
    对手A
    对手B
    资源
    产品
    市场
    环境特质
    自然特质
    产品定位要解决的核心问题是 ——如何满足客户需求与欲望
    大部:产品定位细分(建筑形式、功能分配、户型配比等规划设计),小区布局;中部:户型面积与平面布置;细部:设施设备、材料、建筑细部处理;提升:资源利用与环境营造、文化氛围、千赢国际网页版服务
    2.明确调研的内容
    城市宏观环境信息:GDP增长率、人均GDP、人均可支配年收入、消费水平、银行年末居民存款余额;市场中观环境信息:房地产市场产品供求信息(高层住宅、多层住宅、其他住宅,商业、商务用房),市场主流产品的户型结构与面积,市场价格(单价与总价);
    2.明确调研的内容
    市场微观环境信息:当前典型项目,可比项目的产品结构与面积,品质与形象,单价与总价;各个楼盘不同户型的供应量与销售量;未来的竞争对手的产品趋向情况;项目的位置环境、资源优势与特质;目标消费群对户型的需求与购买能力,目标消费群对产品的价值取向
    3. 确定调研范围与对象
    当地政府部门:统计局、房管局;区域:辐射区域、可比区域、竞争区域;物业:同区物业、可比物业、典型物业、 竞争物业;需求市场:目标消费群、置业投资者、经营者
    4.调查准备工作
    《宏观数据调查表》《历年房屋价格走势表》《住宅(商业、办公)项目调查表》《售楼反馈信息调查访问表》《住宅消费需求调查访问表》《商业用房投资经营调查访问表》
    市场调查所需表格
    调查工具与小礼品
    案例链接\项目调查表格(空表)
    案例链接\问卷(案例)
    5. 信息收集
    按前面的调研内容收集信息,重点放在微观市场信息;主流产品供销信息包括:楼层结构(多层、小高层、高层),户型与面积竞争楼盘信息包括:在售竞争楼盘 、在建竞争楼盘 、拟建竞争楼盘; 产品结构与品质信息包括:规划设计、建筑风格、小区园林、物业档次、户型与面积、设备配置、千赢国际网页版服务等;
    信息收集
    市场消费需求信息包括:开发商反馈信息、消费者问卷反馈信息、消费者访谈反馈信息、其他渠道获取的信息。带着需要解决的问题进行针对性收集,主要采用观察法、访谈法和访问法进行,重点观察的物业是与本产品定位相近似的物业,重点访问对象是售楼人员和购房者(尤其是拟购房者);
    信息收集
    由于各类户型销售量与未来竞争楼盘信息的收集难度较大,调查时需要采取一些特别的手段。例如不断反复观察销控板,从不同的侧面了解实际销售情况;加强与销售人员的沟通,向相应的设计院打听等。请记住“无孔不入”这句话!
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