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2017年9月干货跟中海_绿城学精装成本
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    跟中海、绿城学精装修成本管控,你家项目精装毛利能到100%!
    目前,精装修已经成为趋势了,房企之间的差距也已经越拉越大,万科、金地的精装修已经
    成为产品重要的溢价点。中小房企要应对“赢家通吃”的局面,难度还是很大的
    艾佳生活CEO潘定国告诉明源君,同样是做精装修,大型房企能用装修来赚钱,精装单项
    毛利可以达到50-100%,但是对于中小房企而言,基本是不赚钱的
    赚钱的逻辑再简单不过,开源节流,增溢价、降成本。从溢价层面来说,精装修的价格目前
    基本上跟房价挂钩,单独实现溢价的难度是比较高的,所以控成本就成了扩大利润空间的关
    键点
    其实精装修的成本主要就分为三块:
    一是材料成本,选什么材料性价比高,相同档次的材料哪一种效果更好,更能溢价;二是施
    工成本,施工工艺当中各个材料的用量,同样的材料,用得少当然成本就更低。三是维护成
    本,也就是交付后质量问题用来维修和维护的成本
    而中小房企之所以不赚钱,就是因为在这三个方面的成本都很高。要想提升精装修的盈利能
    力,有效的进行成本的管控,找到降低三大成本的千赢国际网页版抓手,是首先需要解决的问题……
    中小房企做精装修成本很高
    关键在于标准化程度不高
    对于中小房企来说,既没有规模优势,又缺乏精装修经验,三大成本往往都高居不下
    实际上,三大成本相互之间呈现的并不是叠加效果,而是乘数效果。例如,材料单价和施工
    成本同时上升15%,总成本的增加不是30%,而是32.25%。三个因素的乘数效应,带来
    的总成本增长是很吓人的
    1、材料成本,没有标准化优势和规模优势
    材料成本其实是分成两个部分的,一是材料的选择,二是材料的议价能力
    两者的核心其实都是标准化,标准化是降低成本的铁律
    材料选择方面,中小房企一般来说都没有形成自己的材料库
    之前明源君接触过的一个小房企,全套精装修方案照搬万科,通过反复的考察,针对各个部
    品都找到类似的材料,最终还原出来的效果却非常糟糕。原因就在于万科的装修标准,重要
    的不在于每一个单一材料用什么,而在于背后的成本结构分配逻辑。不明白这个,抄是抄不
    成一个万科的
    针对各种档次的装修标准,在主材选择上有哪些选项,根据项目定位应该选用哪些材料,各
    种之间存在哪些差异,中小房企基本都没有一个标准化的数据库支持
    二是在议价能力方面,中小房企在招采方面也比较难形成规模优势,这个很简单,人家是批
    发,你是零售,在拿货渠道上就输了
    很多大型企业现在都是做“战略采购”,在自己合作过的资源库里面,建立长期的合作关系和
    信用评级。通过长期合作,一箭三雕。第一,拿到战略合作的超级低价,降低材料成本;第
    二,避免“一锤子买卖”会存在的那种质量问题,降低后期的维修成本;第三,不需要每次都
    招标,提高运营效率,降低千赢国际网页版成本和运营成本
    中小房企没有大量项目开发的合作潜力,自然也就没有充分的议价条件
    2、施工成本没有定额标准,通过工艺省成本能力有限
    目前中小房企,没有形成施工的定额标准,造成施工成本的管控没有抓手。也就是说,到底
    各个材料需要使用多少比例,既能够满足营销的要求,实现溢价,又能够实现成本控制
    在施工工艺方面,能不能再确保质量的的同时把成本降下去,对于中小房企来说也是一个问
    题。一种工艺只要省一点点就是一笔不小的节约,哪怕是一块预埋板的节约、1mm厚粘结
    剂的节约等等。如何把工艺优化到最佳,也需要大量的实践和总结,经验的缺乏直接导致成
    本的上升
    3、维护成本高居不下,工程质量管控不过关
    维护成本,也就是精装修的后期服务成本、使用成本和维修成本。交付之后,由于质量问题,
    返修带来的成本还是很高的
    某中型房企同行告诉明源君,他们的项目,精装修的维护成本基本上都达到总成本的
    10-20%,而这一部分的维修成本对于开发商来说,就是好不容易赚到手的利润蒸发掉了
    为控制材料成本,招采时采用最低价中标,材料品质不过关,造成后期损坏率高。以及施工
    过程中,各施工方的交叉作业,场地交接标准的设计不够完备,都会造成后期维护成本的直
    线上升
    爱空间创始人陈炜告诉明源君,中小房企如果没有做过三个以上的精装项目,精装修面积不
    达到10万㎡,基本都会存在这三个问题。而要有效的进行精装修成本的管控,必须要找准
    有效的抓手
    精装修成本管控要前置
    主要抓手在设计
    对于中小房企来说,最大的问题,其实是没有一整套的管控体系,还是基于单一岗位来
    做成本和品质管控的
    以中小房企的典型模式来看,营销部给的要求,成本部通不过,采购部要控制成本采用
    最低价中标,产生后期维护成本高的风险。不投入足够的精力在建立强大的核心设计团队上,
    就没有办法成本管控前置
    设计阶段决定了成本的70%,一旦设计定了,风格、材料、施工工艺就基本确定了,
    要进行成本管控,必须从设计阶段介入:在材料成本管控上,明确供应商筛选标准、主材设
    计标准化;在施工成本和维护成本管控上,要制定施工定额标准、优化施工工艺、加强现场
    管控标准
    一、降低材料成本,要双管齐下
    要降低材料成本,一是要建立数据库,进行供应商千赢国际网页版和精装设计标准化;二是要通过多种
    辅助手段提升议价能力
    1、建立数据库,优化供应商,精装主材选择标准化
    供应商数据库:中小房企要有意识的建立供应商数据库和进行供应商千赢国际网页版,从潜在供方、入
    围供方、ABC定级供方再到战略供方,和供应商一起成长也是房企竞争力不断提升的一个
    维度
    同时还要对供应商库进行整个生命期的千赢国际网页版,例如,万科对供应商的千赢国际网页版就保持每年一
    定的淘汰率,合作项目相关负责人会针对所有的战略合作方进行评估,一旦供应商在某一个
    项目的评级下调,所有万科项目的合作都会受到影响。所以数据库本身就成为了控制成本、
    保证品质的保障。
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